改革开放40年，中国经济发生了令世界为之瞩目的惊人变化，中国房地产行业的发展在整个改革开放进程中特别是对国民经济GPD的贡献中起到了至关重要的作用。改革开放初期，拉动内需，改善老百姓的住房条件，提高人民生活质量，这是中国政府为老百姓做的最贴合实际的工作之一。

　　新技术、新产品、新趋势！房地产与门窗幕墙行业的路在何方……中国房地产与门窗幕墙产业联盟秘书长/中国建筑金属结构协会副秘书长黄圻先生，为您展望行业的2019！

　　2018年是我国改革开放40周年，是决胜全面建设小康社会、实施“十三五”规划，承上启下的关键一年。我国深化供给侧结构性改革，目的是要推进中国制造向中国创造转变，中国速度向中国质量转变，制造大国向制造强国转变。进入2019，中国的国民经济在经历40年的高速发展后逐步转入较平稳的发展阶段，国家陆续提出了供给侧结构性改革、宏观调控、稳发展、稳健的货币的政策等一系列政治经济改革政策。同时，我国的房地产业在经历过国内超高速发展时期后，逐步在国家经济建设的发展中进入了较为平稳的时期，房地产业经济指数趋于平缓上升，国内房地产业的发展已经由当初的普通需求性住房，逐渐出现精装修、个性化配置等需求及配套建设，这对我国建筑门窗幕墙行业而言，无疑是一次迎合房地产业发展及市场变革的契机。

　　一、我国经济发展与房地产业息息相关

　　中国特色社会主义进入了新时期，党的十九大提出“当前我国社会主要矛盾，已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。我国供给侧结构性改革已经进入攻坚阶段，坚持新发展理念，坚持稳中求进经济发展总基调。党的十九大提出要实现第一个百年奋斗目标，到2020年全面建成小康社会，实现中华民族伟大复兴的中国梦。

　　以经济建设为中心，全面建设小康社会，离不开房地产行业的健康发展。改革开放以来房地产始终是推动我国经济发展的主要引擎，房地产既是国民经济的发展动力，也是寻常百姓日居家生活的必需。随着科技发展和社会进步，绿色节能产品，环保材料、舒适家居，早已成为人民日益增长的美好生活的基本需要。

　　打造城市生态建设，发展绿色建筑，推进住宅产业化，选择和使用优质房屋建筑配套产品是创造优质建筑，打造百年住宅基本要，门窗始终在整个建筑节能中扮演着十分重要的角色。多年来我国建筑业发展粗旷，能耗浪费严重。建筑能耗占社会总能耗的1/3，而门窗的能耗又占到整个建筑能耗50%左右。取代传统建筑生产方式，加快推进我国住宅产业标准化、装配化，推广可循环利用产品，使用优质建筑门窗，是今后房地产行业不可或缺的重要因素。

　　二、今年我国房地产发展趋势

　　2018年国家经济继续坚持稳中求进的发展目标，党中央、国务院坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”基本方针，继续实施稳健的货币政策，房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。进入2018年各地的房地产调手段不断价码，控政策不断出台，据不完全统计今年上半年各地新发布的房地产调控政策已经有200多个，无疑给房地产的销售到来了无形的约束。

　　根据克尔瑞公司发布2018年1-6月房地产企业TOP100销售排行榜显示，今年上半年我国的房地产企业销售喜获丰收。2018年上半年，TOP100房地产企业实现销售额46848亿元，同比增长38%，连续三个月反弹，6月单月同比增长50%。其中，碧桂园销售金额突破4000亿元。恒大、万科地产销售金额突破3000亿元。保利地产、融创、绿地控股销售额突破1500亿元。尽管调控政策趋紧，但上半年国内房地产需求依然十分强劲。

　　房地产企业高速发展的同时也应该看到房地产企业的集中度持续提升，阶层固化态势显现。企业体现了强者愈强，碧桂园、恒大、万科前三企业表现不俗，同比增长约27%，真正实现了规模与速度并存的真谛;在TOP21-30企业里业绩提升最为迅速，同比增速超50%，显现出中型房地产企业在中小楼盘和区域性的优势。

　　从2018年上半年房地产企业销售额分析，发行房地产企业越加呈现出：“强者愈强”的事态，随着经济机构的调整房地产集中度越来越大，阶梯差距不断向上转移。上半年销售超过1000亿的企业已经成为一道新的鸿沟。截止2018年上半年，超过1000亿以上房企7家，500亿以上房企25家，400亿企业超过33家，预计全年千亿房企数量将达到30家以上。

　　今年国家也对当前房地产市场发出警告，指出目前三四线城市出现楼市、土地出现双升温现象，这种苗头地方政府应予以重视增强预期管控，加强调整，谨防出现新的房地产风险。同时今年的房产业仍然资金吃紧，企业融资渠道困难，资金紧张，企业都把回款作为企业考核第一任务，回款率达到13%是企业的基本融资成本。

　　进入2018年全国都发起了“人才”引进制度，北京人力资源社保局将出台关于人才引进的“绿色通道”政策;青岛深化户籍制度改革，以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制，加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件;天津市，在津就业并连续缴纳社会保险一年以上，连续居住半年以上并合法取得居住证，本人或直系亲属无名下合法产权住房的，可在其长期租赁房屋所在地社区落集体户口。沈阳市的政策更为奇葩，就连中专毕业也归为人才引进战略，这也说明近几年东三省有用人才流失严重，技术性人才奇缺。所有这些人才引进制度都对拉动区域经济，拉动房地产保障房、租赁性住房起到促进作用。

　　三、门窗幕墙行业与房地产业紧密相连

　　自2016年以后至今，国家对房地产的调控是越来越加严格，从信贷、税收、土地、限购、限售等各个方面都进行限制和调控，但是房地产涨价的势头还在扩大今年三四线城市价格破万已成事实。

　　房地产一系列调控政策的影响对整个产业链来说可谓是“牵一发，动全身”，在国家宏观调控和供给侧改革推进过程中，房地产市场逐渐步入“连动阶段”，随之而来的是下游产业不同程度的波动，从今年我国铝合金门、幕墙企业整体看较去年产值利润都有较大幅度下降，特别是企业利润下降严重。

　　1、当前门窗行业几个方面的问题：

　　第一个是原材料价格上涨，自2017年以来，除铝锭价格相对稳定外，各种原材料全面涨价，网上流传原材料涨价的新编《黄河大唱》，煤炭、生铁、铜、锌、锡、橡胶、玻璃、PVC、运输、包装全面涨价，有些材料上涨的幅度高达80%，甚至有些材料，如：有机硅原料DMC，你花钱加价还买不到货。有些企业私下串联，达成价格联盟协议，违背了国家反垄断法的规定，行业协会更不能牵头组织企业结成价格联盟。

　　第二，当前房地产调控，销售价格受控，楼宇选择门窗实际是在低价位选用。改革开放以来，我国的门窗幕墙产品选用始终是在低价位徘徊，始终跳不开这个圈子。不管国家实施什么办法，生产许可证，设企业资质，制定定额，提高产品标准，推广建筑节能指标，制定强制节能规定，推行门窗节能标识，我国房地产的门窗实际应用品质始终上不去，始终还是低价。

　　从去年厦门、珠海等地区几次台风过后的行业质量调查，门窗出现的质量问题远远大于幕墙工程，厦门有些楼盘甚至出现多个楼盘整窗坠落，明显是施工问题。因此门窗的工程质量问题要远远大于幕墙工程。

　　国家提出供计策改革，过去我国计划经济是从供给方出发，现在是市场经济，商品要从需求方出发，全面满足需求方的要求。听起来似乎很有道理，但是我国房地产行业并不认同，中国多数是公寓楼，地是国家的，个人购买的房屋仅仅的小业主，购买者没有更多的选择权利，何况政府有明确规定，房屋的结构、外立面不得变更，给你什么窗你就用什么窗。

　　现在的房地产开发商恰恰是需要价廉而物美的，房价天天在升值，再贵的房也卖得出去，真正使用高品质门窗的楼盘还是少数。供给侧改革中的门窗行业却有些步履艰难。

　　2、大环境降温门窗幕墙寻求“逆生长”

　　如今的建筑领域中，大型幕墙主要应用于功能化、设计化的公用建筑，门窗大部分用于居住建筑。近年来，全球幕墙工程正逐渐减少，英国、德国、日本等发达国家新建建筑减少是一部分原因，中东石油问题导致幕墙加工减少，国内北上广深一线城市的大型幕墙项目这两年也是明显缩减。

　　而过去的一年，可以说是门窗行业最为艰难的一年。一方面，房地产压缩到局部发展，国家到地方性的政策频出，门窗占有位置降低，房地产市场影响门窗市场，部分市场趋向饱和，门窗产品销量难以增长;另一方面原材料价格不断飙升，让众多中小门窗企业的生存受到严重威胁。总体来说，目前门窗幕墙市场严峻，资金链比较紧张。

　　3、市场转型期政策推动实践“多元化”

　　在经济快速发展条件下，企业面临挑战，在技术层面上，国家提倡建筑节能，北京、上海率先执行75%节能指标。铝合金、塑料门窗、幕墙等全国、地方相关标准也在做相应调整发布，同时，门窗企业积极响应国家号召，建筑节能门窗产品层出不穷，设计和功能不断升级更新。

　　近日，上海发布《民用建筑外窗应用技术规程》意见征求，节能附框成为门窗安装设计重要部件。由此可看出，各地在响应国家节能号召时根据地区特点和需求进行更实用深化的要求，这有利于地区性产品的提高。据了解，住建部近期也在针对提高建筑门窗节能标准制定新的规范。

　　此外国家大力推广专配式建筑，2016年2月6日中共中央国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(中发〔2016〕6号)已明确提出“加大政策支持力度，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%”。住建部发布国家标准《装配式木结构建筑技术标准》、《装配式钢结构建筑技术标准》和《装配式混凝土建筑技术标准》，三个规范都不同程度涉及建筑外装饰的具体要求，其中包括门窗幕墙。

　　根据统计，建筑质量问题被投诉最多的是建筑门窗，而建筑门窗中，漏水问题提到最多，这表明门窗既有做的问题，又有安装的问题。早些年的工程施工由于土建尺寸不规范，安装困难，量身定做造成质量和安装问题很普遍，如果推装配式的话，建筑施工达到模数化，洞口尺寸标准，门窗在工厂进行安装，更容易进行标准化、合格化生产。但是与此同时，这会增加施工技术工人的难度，引发生产合作管理方面等问题，这需要门窗行业在实践中提高行政管理能力。

　　4、回归居住性行业倒逼工程“趋精品”

　　去年，恒大、万科、碧桂园创5400亿销售新高，百强房企占全年销售额比例近50%，而比较尴尬的是楼盘中普通门窗占很大比例。

　　近几年，中国房价不断攀升，但门窗应用能力有所欠缺，虽然略有改变，但是还有待提高。中国的门窗企业实质上生产好的门窗、贵的门窗，具备很好的研发能力，但是中国宏观经济及房地产调控，从价格体系等方面来说限制了高品质的应用，由于地价、人工费用高，门窗预算价格被压低。

　　除此之外，与高房价相反的是近两年商业、住宅建筑总量减少，这意味着幕墙、门窗工程量减少。从一线城市看来，例如，北京现有幕墙工程与前几年“疯狂市场”相距甚远，进入人们视野的大型幕墙工程规划仅有：北京第二国际机场、中国尊、北京副中心。随着民用建筑的减少，门窗市场也面临着一些困境，因而一些企业转战到二手房门窗改造。

　　5、绿色产品是新的发展方向

　　绿色、环保、生态建设，这些名词都是近些年来最时髦的名词，我们建筑行业也推出了，绿色建筑、绿色建材，最近又要推出绿色产品。

　　绿色建材，又称生态建材、环保建材和健康建材，指健康型、环保型、安全型的建筑材料，在国际上也称为“健康建材”或“环保建材”，绿色建材不是指单独的建材产品，而是对建材“健康、环保、安全”品性的评价。其中包括：绿色合格标志、评价方法、绿色认证。其中门窗产品已经列入序列，标准在编制中。

　　为了响应国务院大力推进生态文明建设意见，积极发展生态绿色产业，进一步推进我国绿色建材评价工作，根据《中国工程建设标准化协会2017年第三批产品标准试点项目计划》建标协字[2017]034号，由住房和城乡建设部科技与产业化发展中心牵头的100项绿色建材产品认证标准编制工作已经启动。其中《绿色建材评价标准-建筑门窗及配件》《绿色建材评价标准-建筑幕墙》两项团体标准已经组织编写工作，绿色评价标准涉及建筑门窗、幕墙及相关配套材料，涉及：型材、玻璃、物件配件、密封材料、密封胶等产品。即将开始建设的雄安新区建设，也计划对新建建筑全面推广使用环保节能的绿色产品，园区计划绿色产品的应用占有率达到99%，这个提议对今后我国的重点工程和重大工程使用绿色建材产品有十分重要的引领作用。

　　绿色建筑，指建筑对环境无害，能充分利用环境自然资源，并且在不破坏环境基本生态平衡条件下建造的一种建筑，称为可持续发展建筑、生态建筑、回归大自然建筑、节能环保建筑。绿色建筑评价体系共有六类指标，由高到低划分为三星、二星和一星。

　　绿色产品，始创于1990年国家对绿色食品认证，其基本宗旨是提高食品质量安全水平。这次国家技术监督局刚刚推出以百姓最终产品为定位绿色认证产品，要求产品及产品的生产全过程要具有绿色、环保要求，产品有使用年限的要求。门窗产品也在列入产品序列中。

　　四、促进门窗幕墙行业与房地产业的合作共赢

　　现有的居民住宅和人民美好生活需求尚有一定的差距。制造业发展缓慢，产品质量不尽人意，门窗产品寿命周期短。党的十九大明确指出：当前我国社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。房地产行业需要新型门窗幕墙产品，房地产行业需要绿色、节能、环保的门窗产品。

　　随着市场紧缩，其实房地产开发商、材料供应商压力都很大，双方也在寻求一个新的平衡点。虽然中国的门窗企业很多，但严格来说没有垄断性或者市场占有率高的门窗品牌企业，开发商想要品质高、价格合适的门窗，寻求的渠道也受到限制。这是市场的一个供需矛盾，当然这个问题的解决是一个漫长的过程。

　　进一步推进我国住宅产业化进程，打造百年住宅，我国房地产企业与门窗及配套企业积极配合，建立房地产需求信息渠道，充分调动门窗企业新产品新技术研发积极性，加快房地产采购供应链循环，让更多的绿色节能门窗产品进入百姓家庭，促进我国房地产健康发展。只有行业间合作才能更好地发挥行业协作优势，依据供求所需，合理调动产业阶梯配置，满足不同需求、不同档次、不同品味的需求。

　　中国还是发展中国家，人口众多，能源资源相对匮乏，建筑业资源与能源消耗严重，能耗巨大。改变我国传统建筑行业机制，提高产品制造业水平，降低能耗，大力推广新型建筑节能门窗产品，是我国房地产行业和建筑门窗行业的共同夙愿。每年我国新建建筑20亿平方米，建筑门窗用量约五亿平方米，再加上既有建筑改造和居民二手房装修，每年的门窗改造使用量也是十分巨大的，我国既有建筑总量已经达到650万平方米，很多还是上个世纪60-70年代的老建筑，这些建筑大多的不节能甚至是严重耗能的建筑，早年建筑的设计与节能水平都很低，建筑节能改造，建筑门窗改造的任务还是很重的。近些年，二手房交易已经成为居民住宅交易的主体，大部分二手房交易后都需要二次装修以及门窗的更新改造，因此二手房交易对建筑门窗来说也是一块不可忽视的市场。

　　面对整个紧张的大市场，各大门窗企业也在积极应对，希望以现有资金水平，认知程度，品牌提升推动市场，让市场看见好的开发商，好的住房，好的门窗。在城市的宜居向住房的宜居观念转变，在市场推动下，我们相信门窗行业也会往精品方向发展。

　　结束语

　　全面促进房地产与门窗企业合作，优先推广使符合国家建筑节能要求的门窗产品。发挥互联网+产业的作用，全面推动房地产和门窗上下游产业链的紧密协作。逐步建立门窗产品信誉制度，树立国家品牌，推广优质产品，在房地产行业推广名牌产品和优质产品。同时配合国家开展绿色产品认证，大力发展装配式建筑，全面提高建筑门窗产品标准，生产绿色环保的优质产品，满足人民日益增长的美好生活需要。

资讯来源：中国幕墙网